Drodzy Mieszkańcy,

Informujemy o nowych przepisach nt. kontroli jakości wody, które wchodzą w życie z dniem 21 maja 2026 r.

Wejście w życie tych przepisów ostatecznie przecina dyskusje o tym, „gdzie kończy się rola przedsiębiorstwa wodociągowego, a zaczyna zarządcy.

Zgodnie z nowym podejściem, jako zarządca odpowiadamy za tzw. wewnętrzny system dystrybucji wody (w obrębie nieruchomości wspólnej), czyli od zaworu głównego za wodomierzem głównym aż do punktów czerpalnych w lokalach.

Poniżej znajdziecie konkretne rozszerzenie tego tematu wraz z mapą drogową działań, które trzeba wdrożyć.

Skąd ta zmiana? (Kontekst prawny)

Nowelizacja ta jest bezpośrednim wdrożeniem unijnej Dyrektywy Pitnej (UE 2020/2184). Jej głównym filozoficznym założeniem jest podejście oparte na analizie ryzyka „od źródła do kranu”. Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne gwarantuje jakość wody dostarczonej do budynku, ale to zarządca musi zagwarantować, że stan techniczny instalacji wewnątrz budynku nie spowoduje jej wtórnego zanieczyszczenia.

Kluczowe obszary ryzyka: Legionella i ołów

Nowe przepisy kładą szczególny nacisk na dwa zagrożenia:

• Legionella pneumophila: Bakteria ta rozwija się w stojącej, ciepłej wodzie (optymalna temperatura to 25–45°C). Do zakażenia dochodzi drogą wziewną (poprzez aerosol, np. pod prysznicem).
  
• Ołów i inne metale ciężkie: Ryzyko dotyczy głównie starszych budynków, gdzie w pionach lub podejściach mogą jeszcze znajdować się elementy ołowiane lub niskiej jakości armatura.

Co zarządca MUSI zrobić już teraz? (Procedura krok po kroku)

Identyfikacja i Ocena Ryzyka: Krok natychmiastowy.

Należy przeprowadzić audyt instalacji w zarządzanych budynkach. Kluczowe pytania: Czy w budynku są „ślepe odcinki” (martwe odnogi rur, gdzie woda stoi)? Jaki jest stan izolacji termicznej pionów wody zimnej i ciepłej (czy woda zimna nie podgrzewa się od ciepłej)? Czy w zasobnikach nie gromadzi się osad?

Weryfikacja i monitoring temperatur: Działanie ciągłe / okresowe.

Zgodnie z polskimi przepisami techniczno-budowlanymi, temperatura ciepłej wody w punktach czerpalnych powinna wynosić 55–60°C, a w węźle lub na wyjściu z podgrzewacza nawet 60–65°C. Woda zimna nie powinna przekraczać 20°C. Należy pilnie wdrożyć regularne pomiary i logowanie tych temperatur.

Płukanie instalacji i eliminacja zastojów: Procedura eksploatacyjna.

Wdrożenie procedur regularnego płukania instalacji w budynkach lub lokalach o niskim rozbiorze (np. lokale użytkowe stojące puste, rzadko używane pomieszczenia techniczne). Woda nie może stać w rurach dłużej niż kilka dni.

Przygotowanie do przegrzewu termicznego: Działanie prewencyjne / awaryjne.

Instalacja musi być technicznie zdolna do przeprowadzenia tzw. dezynfekcji termicznej. Oznacza to możliwość podniesienia temperatury wody w całej sieci do co najmniej 70°C i przelania nią wszystkich punktów. Uwaga: Wymaga to wcześniejszego powiadomienia mieszkańców ze względu na ryzyko poparzenia.

Komunikacja z mieszkańcami.

Jako zarządca nie mamy prawa wejść do prywatnego mieszkania i zmusić lokatora do odkręcenia kranu po powrocie z dwutygodniowego urlopu. Dlatego kluczowym elementem oceny ryzyka jest edukacja i formalne instrukcje dla mieszkańców.

Warto przygotować i pilnie rozesłać (lub wywiesić) pismo informacyjne, w którym wskażemy:

1. Obowiązek płukania: Instrukcję, aby po dłuższej nieobecności spuścić wodę z kranu i prysznica przez około 2-3 minuty przed użyciem.
   
2. Czyszczenie armatury: Przypomnienie o konieczności regularnego odkamieniania perlatorów i słuchawek prysznicowych (kamień to doskonałe środowisko dla biofilmu, w którym żyje Legionella).

Ważne z punktu widzenia odpowiedzialności: Posiadanie dowodu na to, że zarządca poinformował właścicieli lokali o zasadach bezpiecznego korzystania z instalacji wewnątrz lokalu, drastycznie zmniejsza ryzyko prawne w przypadku ewentualnego sporu lub zatrucia.